7月20日，國(guó)務(wù)院辦公廳公布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，指出到到“十四五”期末，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。
今年以來(lái)，中央層面已經(jīng)多次發(fā)文力推“舊改”。不同的是，這一次關(guān)鍵詞是“全面推進(jìn)”，且有了具體時(shí)間表，逐一明確了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造目標(biāo)任務(wù)及對(duì)象范圍、調(diào)動(dòng)民眾和社會(huì)力量參與方式、籌集改造資金途徑等關(guān)鍵問(wèn)題。這意味著舊改即將全面上馬。
01
行業(yè)前景
“舊改”潛在存量規(guī)模巨大
根據(jù)此前官方通報(bào)，各地上報(bào)需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)17萬(wàn)個(gè)，涉及居民上億人。換言之，到“十四五”末，也即2025年之前，全國(guó)要完成17萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)改造。
其中，我國(guó)2000年前老舊居住小區(qū)近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶，建筑面積約為40億平方米。而2000年、2001年和2002年新增城市住宅建筑面積分別為6.2億平方米、4.7億平方米和12.9億平方米。根據(jù)老舊小區(qū)定義“城市建成區(qū)范圍內(nèi)建成使用20年以上，那么“舊改”潛在的存量規(guī)模則將分別在2020-2022年達(dá)到48.2億平方米、52.9億平方米與65.9億平方米。
這些老舊小區(qū)，主要集中于一二線城市的老城區(qū)，以上海、北京、廣州、成都、天津、鄭州、武漢、濟(jì)南等地為多。
恒大研究院常務(wù)副院長(zhǎng)夏磊測(cè)算認(rèn)為，按老舊小區(qū)改造的三大內(nèi)容來(lái)看，基礎(chǔ)類的改造平均成本約每平方米300元，按40億平方米待改造面積測(cè)算，預(yù)計(jì)全國(guó)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造需投入1.2萬(wàn)億元；改善類改造若只考慮電梯和停車，預(yù)計(jì)需要至少2.66萬(wàn)億元；而對(duì)于提升類改造來(lái)說(shuō)，若按每個(gè)小區(qū)投入400萬(wàn)元、17萬(wàn)個(gè)小區(qū)估算，需要0.68萬(wàn)億元。因此，保守估計(jì)老舊小區(qū)改造至少需投入4.54萬(wàn)億元。
若考慮到自選類改造部分以及居民自發(fā)進(jìn)行戶內(nèi)二次裝修，或帶動(dòng)市場(chǎng)空間進(jìn)一步提升。
02
需求釋放
家居行業(yè)迎來(lái)巨大增量
老舊小區(qū)改造，不僅涉及民生改善的需求，還關(guān)乎擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)投資的重任，其影響不容忽視。
根據(jù)意見(jiàn)，改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類。基礎(chǔ)類主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。完善類主要是環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。提升類則包括改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)站等公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施、周界防護(hù)等智能感知設(shè)施等。
業(yè)內(nèi)人士表示，建材行業(yè)、建筑裝修產(chǎn)業(yè)、家具等內(nèi)部需求、物業(yè)等外部需求以及通信設(shè)備行業(yè)將受益舊改。防水、涂料、管材、保溫材料等細(xì)分領(lǐng)域有望明顯受益，同時(shí)地產(chǎn)集中度提升、精裝占比增加，帶動(dòng)市場(chǎng)向B端家居建材龍頭企業(yè)傾斜。
具體來(lái)看，舊改帶來(lái)的機(jī)會(huì)可以做這樣一個(gè)劃分，涉及戶外的改造與室內(nèi)翻新兩部分，至少包括8種機(jī)會(huì)：外墻改造、防水改造、戶外地磚的翻新、內(nèi)墻翻新改造、照明、各種五金產(chǎn)品、管材、智慧社區(qū)。
而從“舊改”傳導(dǎo)邏輯看，舊改有望形成二次裝修的需求傳導(dǎo)鏈。從戶外改造到戶內(nèi)更新，部分老房翻新、家具家電更新需求等，可能隨之釋放。可以預(yù)見(jiàn)，“舊改”紅利將為家居行業(yè)帶來(lái)巨大增量。
這些變化已經(jīng)在發(fā)生。據(jù)奧維云網(wǎng)數(shù)據(jù)評(píng)估推算，從住宅裝修市場(chǎng)的產(chǎn)值結(jié)構(gòu)來(lái)看，老房及二手房翻新市場(chǎng)在2019年合計(jì)占比超過(guò)40%，2020年將超過(guò)42%。反應(yīng)到家居企業(yè)身上——歐派在北京二手房改造業(yè)務(wù)占到總業(yè)務(wù)量的7成；索菲亞客戶訂單新房從73%降低到66%，二手房，翻新房呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，索菲亞還專門(mén)推出了舊房翻新套餐；
03
新興賽道
如何做好舊改市場(chǎng)？
舊改是巨大的紅利，同時(shí)也給企業(yè)帶來(lái)了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
想要真正意義上成功進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，率先跑通模式是關(guān)鍵。過(guò)去，新興市場(chǎng)需求很大，大多家居企業(yè)并不關(guān)注利潤(rùn)不高、需求分散的舊房翻新市場(chǎng)。同時(shí)，改善型裝修的難度更高、更具復(fù)雜性，很少有家居企業(yè)在這一塊有清晰的戰(zhàn)略。
總得來(lái)說(shuō)，舊房翻新一個(gè)長(zhǎng)尾效應(yīng)十分明顯的市場(chǎng)領(lǐng)域，家居企業(yè)要跳出傳統(tǒng)固有思維，跳出傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)模式，通過(guò)新零售，跨界整合資源逐步破除運(yùn)營(yíng)壁壘，同時(shí)以產(chǎn)品創(chuàng)新強(qiáng)化企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力，從時(shí)效、便捷、服務(wù)、產(chǎn)品品質(zhì)等方面進(jìn)行革新。耐心構(gòu)建一整套體系，不然也就無(wú)法真正吃下這個(gè)市場(chǎng)。
